电商结束红利加速转型 新零售产业即将诞生

一向被实体商业视为“洪水猛兽”的电商如今也开始面临转型，对于实体商业来说，这是一次扳回一城的机会。

根据睿意德近期发布的《消费涉及趋势下的新北京商业地产》显示，电商市场增长率持续下行，红利期结束，商户的竞争加剧，主流平台全面向线下渗透，实体与电商之争宣告结束。

根据易观机构数据显示，今年前三季度，国内网上零售额达3.4651万亿元，增速为26.1%，而2014年、2015年分别是49.9%、36.2%，这三年网上零售额的增速一路下滑。

与此同时，平台商户之间的竞争加剧，推广费用高企，这一方面造成了商户的回流，电商品牌开始开设线下体验店、快闪店进行引流和销售;另一方面，电商平台也开始积极进行破局探索。

今年10月，马云在云栖大会上表示：“纯电商必死，新零售即将诞生。”这并非马云喊的口号，去年京东以43亿元战略投资区域性商超永辉超市并成为其第二大股东，今年11月20日，阿里巴巴又宣布战略投资20亿元三江购物，成为这家社区商超企业的第二大股东。

被电商压制多年的实体商业以及商业地产商似乎看到了喘息之机。

与房地产调控力度持续加大，销售及土地政策全面收紧不同的是，实体商业被国务院上升为改革的新方向，并且给予了减轻税费、加强财政金融支持等红利。

虽然借着政策的东风，但是实体商业要想改变近几年的颓势并非一朝一夕就能完成。

由于土地供应的收缩，支撑北京实体商业回暖的资源并不充足。2016年，北京商办用地成交规模不足去年的60%，主要释放于通州和大兴，主城区的商办用地几乎被瓜分，而远郊的产业支持尚未形成，近郊将成为商办用地主战场。目前，北京近郊商办用地均价已经在逐渐追上主城区。

而在土地价格不断攀升之际，实体店铺的增长不无意外地趋冷，今年北京市场对商铺投资持冷静态度，价格比去年上涨27%，去化率提升2个百分点，但仍旧不足50%，去化压力仍旧很大。

这逼迫着开发商逐渐选择轻资产运营，睿意德中国商业地产研究中心总经理崔崇彦表示：“现在大家发现商业持有的成本越来越高，没有办法用租金去平衡。这就自下而上地去逼迫我们重新考虑变现模式，北京现在就非常明显，拍地政策对持有要求非常严，但是对于退出机制，包括持有、证券化等等，这些顶层设计都没有做。”

与此同时，开发商还得为之前几年的不理智“还债”。2016年新开业购物中心145万平方米，与之前计划开业的221.7万平方米比较，开业率仅54%。这其中近40%的无效供应大都是2011年到2014年之间开发商对商业项目不够谨慎造成的，还有一部分是受到品牌拓展速度放缓的影响导致延期开业。

2017年计划开业153万平方米，预计能够如期开业的项目可以达到80万-90万平方米，北京商业地产全面进入了存量竞争时代，市场的空白区域已经不存在了。在有限的市场空间内，如何抓住市场的痛点将成为实体商业复苏的关键。

随着城市的扩容，层级的打破，不同区域、不同年龄的消费者购买能力、审美水平、价值观都不再那么割裂，即便是远郊的人群，也有能力与意愿去消费，而消费的重心从结果转变为过程，因此，未来商圈的分布更加扁平化，购物中心从以档次、业态为维度的协同式发展，转变为更加碎片化的集装箱式的发展。

如果能够抓住新时期的商业市场的特点，或许实体商业将再现转机。

在崔崇彦眼里，百货或许会是最先复活的产业，“我认为百货会成为下一代购物中心新调整的模式，百货具备了非常强的感性温度的服务，同时具备了非常精细化的运营操作。”

重回北京的老佛爷在今年实现扭亏为盈，百盛在上海和成都相继进行改造，这都被认为是百货复出的信号，在政策的保驾护航下，这样的信号或许也在预示着商业地产的春天即将来临。